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10月13日，伦教一宗地意外流拍，传得沸沸扬扬。伦教当地没炸锅，网络上掀起波澜。
有人觉得伦教房价太过虚高，连7000元/㎡的地铁地块都卖不出，折算房价撑死1.4-1.5万/㎡。
当前，大半个佛山都趴着，伦教哪能挺得起来。
实际上，当下伦教还不至于这般惨淡。因为这块地设有保密底价，有可能房企提前知道了，接受不了，才选择躺平。
如果真是7000元/㎡底价能成交，开发商肯定拿。毕竟周边项目毛坯都卖1.8-1.9万/㎡，带装修1.7-2.3万/㎡。
关键还能出货，就在国庆时，附近的两个项目出货都还不错，没有依靠大尺度的降价。
当然，伦教的确有打着13xxx元/㎡的迷你盘被中介时而刷屏，但看下文，你就知道这盘跟那块流拍的地差别大了去了。
作为佛山非限购区刚需板块的带头大哥，伦教靠区位+地铁+产品力的组合，还能吸引低预算首付的买家。
且看如下几个盘的情况：
01
伦教5盘在售情况
伦教在售5盘概况
项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
广佛保利城
75-121
1.85-2.3万
时代印记（佛山）
88-119
1.85-2.1万
龙湖江与城
85-114
1.75-2万
凯蓝锦伦华庭
79-97
1.7-1.8万
金科铂悦都会
89-110
1.3-1.5万
1
广佛保利城
该项目不仅是伦教的大地主，也是当前伦教房价的天花板，保利置业在此耕耘多年。
附近也有其开发的的二手次新盘--保利中央公园，整体挂牌价约1.45-1.8万/㎡。
而当前一手约在1.85-2.3万/㎡之间，跟上半年价格对比，没啥差别。
但跟普遍的二手，相差悬殊，但二手放盘几乎都是毛坯，且实用率相对更低，有点单价低，但总价不低的意思。
当然，要考虑综合品质及性价比，一手在售的广佛保利城，显然不如二手实在。但该盘一直卖得不错，就是抓住了很多人喜新厌旧、怕麻烦的心理。
2
时代印记
该项目在广佛保利城旁，两个项目享受到的配套几乎完全一致，无非是多几步路的事情。
当前售价在1.85-2.1万.㎡，跟上半年比较接近。
但两者的价格差别，主要在于户型实用率。保利城户型更小但更精致，时代印记更常规。
另外，早前听闻项目会捆绑车位销售，这个对刚需确实不太友好。
3
龙湖江与城
该盘是距离3号线地铁口相对以上两盘远，大概在1.3km左右，但距离江边还算较近。
项目当前售价在1.75-2万/㎡，跟此前相比，大概下调了1000-1500元/㎡。
当然，项目地价不到8500元/㎡，有优势，还有下探空间。
上半年佳兆业拿下的近1.3万/㎡的高价地就在该盘附近，压力山大。
4
凯蓝锦伦华庭
于顺德医院东侧，步行到3号线顺德医院站约600米。
当前售价在1.7-1.8万/㎡，主要卖毛坯。跟上半年价格相比，可能有几百元的回调，可以忽略。
该盘被人诟病的是，距离医院非常近，而且整体品质不太行。
不过胜在面积段小，上车门槛低，但户型多有点奇葩。
5
金科铂悦都会
该盘就是常被中介小哥打出13xxx买伦教的角色，以一己之力，拉低了市场对伦教的预期。
实际上该盘整个小区只有两栋楼，几乎没有园林，且距离3号线地铁站点也在1.3km。
这盘对比其他几个盘，户型、整体品质上都没优势，就靠价格勾人了。
02
谁在买入伦教
伦教的地理位置，在非限购区里，算相当优秀。
它被大良和北滘两个限购镇街包夹，其次是东部临广，与广州番禺仅一桥之隔，也算临广，虽然临的是广州穷地方。
除了本地客的支撑，就这区位，更少不了广州、大良、北滘的刚需群体外溢。
外区客注重的是通勤+上车门槛低。加上有地铁3号线串联，以及11号线的预期，上半年2成首付时，中介没少往伦教导入外地刚需、投资客。
何况上半年发疯的北滘新城，也在把刚需购买力往有地铁串联的伦教挤压，毕竟同样的3房，彼时价差6-8千/㎡。
而年底通车的7号线西延线，对于伦教也是利好。因为伦教坐2-4个站就能去到北滘新城换乘，直达番禺万博。
所以番禺客是伦教不可或缺的购买力，也有投资的预期可想象。
还有少量禅城、南海客也沿着3号线买伦教，有的处于限购区没名额投资，有的刚需奔着自住。
还有今年在大V号召下，全国各路炒家杀入北滘新城，在被炒高后，继续沿着3号线被引导到伦教吃货。
03
买伦教的人，还会对比哪里？
过去的伦教，一直是非限购区里的第一梯队，常常被拿来跟一些限购区作对比。
比如隔壁的大良，不管城市面貌还是配套都比伦教好；
还有北滘新城，但其疯狂过后，价格回调明显，反而伦教比它更坚挺。
当前两者价差已缩小，但前者面貌及配套都完爆伦教，其中就不乏拿着伦教4房的预算去买北滘新城的3房。
顺德其它非限购区也常被刚需拿来对比，尤其不考虑地铁通勤的人群，大家的整体面貌及配套相差不大，但伦教单价总价都更高，比如勒流、杏坛还是0.9-1.2万/㎡就有。
还有些投资客或外地自住客也会拿2/3号线上，价格类似的板块作对比，例如：绿岛湖、城北、张槎tod等等。
04
写在最后：当下的伦教还能买吗？
虽然有内因，但伦教的好地块流拍，对于板块说啥都是利空的消息。
但目前板块还不至于马上缴械投降，还是会负隅顽抗，毕竟国庆大促还没掉裤子。
但吃瓜群众似乎更相信地价暴跌大几千没人要的说法，得出伦教玩犊子的结论，这有点偏激了。
但不可否认，上半年大火的伦教，如今面临价格回调依然在所难免。那么当下想入手伦教的人，就让子弹再飞一会儿吧。
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